Raport — 1518/55 · Imielin (miasto)

Działka 1518/55 w Imielinie to pusta, przygotowana pod budowę parcela o powierzchni 1 128 m² i kształcie wąskiego prostokąta 23,5 × 50,9 m. Obowiązujący plan miejscowy przeznacza ją pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pozwala postawić dom o maksymalnie dwóch kondygnacjach, zajmujący do połowy powierzchni działki, przy zachowaniu minimum 30% terenu zielonego i dachu o nachyleniu do 45 stopni. Wymóg minimalnej wielkości działki (1 000 m²) jest spełniony z zapasem, więc podział ani odstępstwa nie są potrzebne. Równolegle gmina przygotowuje plan ogólny, w którym działka trafiła do strefy wielofunkcyjnej z zabudową jednorodzinną — dom do 10 m wysokości, zabudowa do 50%, zieleń minimum 30% — i została zaliczona do obszaru uzupełnienia zabudowy, czyli terenu przewidzianego do dogęszczania zabudową mieszkaniową. Oba dokumenty mówią to samo, co jest bardzo dobrą sytuacją dla kupującego. Stan faktyczny potwierdza dokumenty. Zdjęcie z góry i widok z ulicy pokazują pustą, równo utrzymaną parcelę z pełnym ogrodzeniem panelowo-siatkowym od frontu i żywopłotem z tui, bez budynków — brak zabudowy potwierdzają też pomiary z samolotu. Na działce widać ślady rozpoczętych przygotowań (kręgi betonowe, materiały w północnej części), a wokół stoi 75 budynków w promieniu 200 metrów o typowej dla okolicy wysokości ok. 6,6 m — to zwyczajne osiedle domów jednorodzinnych, nie luźna zabudowa wiejska. Teren jest praktycznie płaski (260,0–262,1 m nad poziomem morza, różnica 2,1 m) z lekkim nachyleniem w stronę zachodnią, co ułatwia odprowadzenie wody deszczowej. Działka leży poza obszarami chronionej przyrody i poza strefami zagrożenia powodziowego. Czynniki wymagające uwagi są dwa i oba dotyczą tego, co pod ziemią. Po pierwsze, mapy geologiczne opisują podłoże (gliny i piaski powstałe ze spływów powierzchniowych) jako niekorzystne dla budownictwa — to nie wyklucza budowy, ale przesądza o konieczności badań gruntu przed projektem fundamentów. Po drugie, w pobliżu działki znajduje się obszar górniczy kopalni węgla kamiennego (złoże Imielin Północ, obszar Imielin III), więc trzeba sprawdzić w kopalni, czy i jakie zabezpieczenia konstrukcyjne będą wymagane. Dodatkowo działka leży nad dużym zbiornikiem wód podziemnych Chrzanów, co bywa źródłem ograniczeń dotyczących na przykład szamb czy odprowadzania ścieków — dlatego przyłącze kanalizacji (48 m) jest tu lepszym rozwiązaniem niż zbiornik bezodpływowy. Poziom radonu określono jako średni — przy takim wyniku wystarcza zwykle dobra izolacja przeciwwilgociowa płyty fundamentowej i wentylacja. Codzienne życie w tym miejscu wygląda wygodnie: supermarket 0,9 km, stacja kolejowa Imielin 2,5 km, wjazd na autostradę A4 po 4,1 km (8 minut), Jaworzno z rynkiem pracy 12,9 km, szpital 13,7 km, lotnisko 23,4 km. Dojazd do Katowic zajmuje 18 minut poza szczytem i 27 minut rano — to umiarkowane obciążenie jak na aglomerację. Słabszą stroną jest powietrze: przez 189 dni w roku dobowe stężenie pyłu PM2.5 przekracza zalecenia Światowej Organizacji Zdrowia, przy czym problem jest sezonowy (zimą średnio 42,7 µg/m³, latem 10,1). Warto z góry założyć w projekcie wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła i filtrem przeciwpyłowym. Przy planowaniu układu domu i ogrodu weź też pod uwagę, że pusta działka od południa może zostać zabudowana budynkiem do 10 m — w grudniowe południe jej cień sięgałby ok. 34 m w głąb Twojej parceli, więc taras i pokój dzienny lepiej zaplanować bliżej południowej granicy albo od strony zachodniej.