Ogłoszenie pokazuje zdjęcie łąki i cenę. Raport o działce pokazuje to, czego w ogłoszeniu nie ma: plan miejscowy, media, ryzyka i realną wartość. Wyjaśniamy, z czego składa się dobry raport, jakie czerwone flagi wyłapuje i kiedy zamiast niego potrzebujesz rzeczoznawcy.
| Sekcja | Na jakie pytanie odpowiada |
|---|---|
| Plan miejscowy (MPZP) | co wolno wybudować: przeznaczenie, linie zabudowy, wysokość, intensywność — a gdy planu nie ma, jakie są realia warunków zabudowy (jak czytać MPZP) |
| Uzbrojenie (media) | prąd, woda, kanalizacja, gaz — w działce czy w drodze, oraz czy przez działkę przebiega cudza sieć (tranzyt), która ogranicza zabudowę |
| Dojazd | czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej — nie „zwyczajowy przejazd przez pole sąsiada” |
| Ryzyka | tereny zalewowe, szkody górnicze, linie wysokiego napięcia, hałas drogowy/kolejowy, uciążliwe sąsiedztwo |
| Wycena | widełki wartości z cen transakcyjnych (RCN) — nie z ogłoszeń (jak działa wycena online) |
| Co się zmieści | czy planowany dom fizycznie i prawnie mieści się na działce — po odjęciu linii zabudowy, odległości od granic i stref ochronnych |
| Narzędzie | Kiedy potrzebne | Czas i koszt |
|---|---|---|
| Raport o działce online | sprawdzenie przed zakupem, cena przed sprzedażą, negocjacje | minuty; ułamek ceny operatu |
| Operat szacunkowy | kredyt hipoteczny, sąd, urząd, podział majątku | dni–tygodnie; zwykle kilkaset–1000+ zł |
| Geodeta | granice w terenie, podział działki, mapa do celów projektowych | osobna usługa — raport go nie zastępuje |
Te narzędzia się uzupełniają: raport mówi czy warto i za ile, operat formalizuje wartość dla instytucji, geodeta rozstrzyga granice w terenie.
Podajesz numer działki albo wskazujesz ją na mapie — dostajesz analizę planu miejscowego, mediów, dojazdu i ryzyk, wycenę z rejestru cen (RCN) oraz model 3D pokazujący, czy Twój dom się zmieści.
Wygeneruj raport o działce →Plan miejscowy (co wolno budować), media z sieciami tranzytowymi, dojazd, ryzyka (powódź, szkody górnicze, linie WN, hałas), wycenę z cen transakcyjnych i analizę, co się na działce zmieści.
Nie — operat rzeczoznawcy jest wymagany do kredytu, sądu i urzędów. Raport służy decyzjom rynkowym: kupić/nie kupić, za ile wystawić, jak negocjować.
Przed zakupem — łapie wady niewidoczne w ogłoszeniu. Przed sprzedażą — ustala realną cenę z transakcji i uprzedza pytania kupujących. Checklistę zakupową masz w poradniku Na co uważać kupując działkę.
Z rejestrów publicznych: ewidencja gruntów, plany miejscowe (MPZP), sieci uzbrojenia (GESUT), mapy zagrożenia powodziowego i Rejestr Cen Nieruchomości (RCN).
W minuty — wystarczy numer ewidencyjny działki albo kliknięcie na mapie. Operat rzeczoznawcy to dla porównania dni do tygodni.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani operatu szacunkowego.