Intensywność zabudowy mówi, ile metrów kwadratowych kondygnacji możesz zbudować na każdym metrze działki. Plan miejscowy podaje ją jako liczbę, np. 0,6 — na działce 1000 m² to najwyżej 600 m² wszystkich kondygnacji razem.
| Dom na działce 1000 m² | Kondygnacje | Intensywność | Nadziemna |
|---|---|---|---|
| Parterowy, obrys 160 m² | 160 m² | 0,16 | 0,16 |
| Piętrowy, 2 × 120 m² | 240 m² | 0,24 | 0,24 |
| Piętrowy z piwnicą, 3 × 120 m² | 360 m² | 0,36 | 0,24 |
Ten sam piętrowy dom na działce 400 m² ma intensywność 0,6. Przy planie z maksimum 0,5 trzeba by zmniejszyć dom do 200 m² kondygnacji.
Udział powierzchni zabudowy liczy tylko rzut budynków na działkę (art. 2 pkt 35), a intensywność — wszystkie kondygnacje. Dom piętrowy zajmuje mniej działki niż parterowy o tej samej powierzchni, ale ma tę samą intensywność. Dlatego plany podają oba parametry: udział zabudowy pilnuje, ile działki zajmą budynki, intensywność — ile łącznie da się zbudować.
Plan miejscowy ustala maksymalną i minimalną nadziemną intensywność (art. 15 ust. 2 pkt 6), a może też podać maksymalną intensywność wszystkich kondygnacji. Minimalna intensywność wymusza zwartą zabudowę tam, gdzie plan nie chce pojedynczych małych budynków.
| Plany | Mediana | Środkowa połowa | Próba |
|---|---|---|---|
| Plany miejscowe — Warszawa | 1 | 1–1 | 315 stref, 58 planów |
| Plany miejscowe — Gliwice | 0,8 | 0,8–1 | 1 255 stref, 32 planów |
| Plany ogólne — strefa SJ (nadziemna) | 0,75 | 0,6–1 | 196 stref, 18 gmin |
Na typowej działce pod dom (800–1200 m²) limit intensywności rzadko ogranicza bardziej niż zieleń i udział zabudowy. Na małej działce, 400–500 m², potrafi już zdecydować o wielkości domu.
Stan na 2026-11-08. Plany miejscowe Warszawy, Gliwic i Katowic; plany ogólne z Rejestru Urbanistycznego.
W decyzji o warunkach zabudowy maksymalną intensywność i maksymalną nadziemną intensywność ustala się na podstawie średniej z obszaru analizowanego wokół działki, z tolerancją do 20 %, a minimalną nadziemną — z najmniejszej wartości na działce w tym obszarze (§ 4 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r., Dz.U. poz. 1116). Inną wartość organ może przyjąć, jeśli wynika to z analizy.
Raport „Co się zmieści” za 9,99 zł przymierza dom na granicach działki i pokazuje warunki z planu ogólnego. Analiza za 119 zł odczyta intensywność i pozostałe parametry z uchwały planu miejscowego.
Sprawdź działkę za 9,99 zł → Wszystkie parametry zabudowyZsumuj powierzchnie wszystkich kondygnacji budynków na działce (mierzone po zewnętrznym obrysie ścian, bez balkonów, loggii i tarasów) i podziel przez powierzchnię działki. Dom z dwiema kondygnacjami po 120 m² na działce 800 m² ma intensywność 0,3.
Intensywność obejmuje wszystkie kondygnacje, także podziemne. Nadziemna — tylko kondygnacje nadziemne, czyli zagłębione poniżej terenu nie więcej niż o połowę wysokości.
Do intensywności tak. Do nadziemnej intensywności — nie, jeśli to kondygnacja podziemna.
Najmniejszą powierzchnię kondygnacji, jaką trzeba zbudować w stosunku do działki — chroni przed zbyt małą zabudową w miejscach, gdzie plan chce zwartej zabudowy.
W planach z naszej bazy maksymalna intensywność dla zabudowy jednorodzinnej to najczęściej 0,6–1,0. Dom z dwiema kondygnacjami po 120 m² mieści się w 0,6 już na działce 400 m².