Plan miejscowy, plan ogólny albo decyzja o warunkach zabudowy mówią nie tylko, czy możesz budować, ale też ile: jaka część działki może być zabudowana, ile musi zostać zieleni, jak wysoki może być dom i gdzie może stanąć. Poniżej każde pojęcie po ludzku, z definicją z ustawy i wartościami z prawdziwych planów.
| Parametr | Co ogranicza | Gdzie zdefiniowany |
|---|---|---|
| Udział powierzchni biologicznie czynnej | Ile działki musi zostać zieloną powierzchnią (minimum) | art. 2 pkt 28–29 ustawy o planowaniu |
| Intensywność zabudowy | Ile m² wszystkich kondygnacji przypada na m² działki | art. 2 pkt 31–32 |
| Udział powierzchni zabudowy | Jaką część działki mogą zająć budynki (rzut po zewnętrznym obrysie ścian) | art. 2 pkt 35 |
| Wysokość zabudowy | Od średniej z najniższego i najwyższego poziomu terenu przy budynku do jego najwyższego punktu (bez komina) | art. 2 pkt 30 |
| Linia zabudowy | Jak blisko drogi może (albo musi) stanąć budynek | plan miejscowy, decyzja WZ |
| Odległość od granicy działki | Jak blisko sąsiada może stać dom: 4 m, 3 m, 1,5 m albo w granicy | dotychczasowy § 12 warunków technicznych |
| Minimalna powierzchnia działki | Jak małe mogą być działki wydzielane z większych | art. 15 ust. 3 pkt 10 ustawy o planowaniu |
Plan dla terenu MN mówi: udział powierzchni zabudowy najwyżej 30 %, nadziemna intensywność najwyżej 0,6, udział powierzchni biologicznie czynnej co najmniej 50 %, wysokość do 9 m.
Dom o rzucie 150 m² z poddaszem użytkowym to ok. 300 m² kondygnacji (intensywność 0,3). Podjazd i chodniki zajmą 120 m², taras z płyt 40 m². Utwardzone i zabudowane razem: 310 m², więc zieleni zostaje 690 m², czyli 69 % — plan jest spełniony z zapasem. Na działce 600 m² ten sam dom już się nie zmieści: zieleni zostałoby 290 m², a plan wymaga 300 m².
Raport „Co się zmieści” liczy to samo na granicach Twojej działki — przesuwasz dom suwakami, a zieleń i zabudowa przeliczają się na żywo.
| Plany | Biologicznie czynna (min.) | Intensywność (maks.) | Zabudowa (maks.) | Wysokość (maks.) |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa 4 526 stref, 200 planów |
50 % (40–60) | 1 (1–1) | — | 12 m (10–12) |
| Gliwice 1 477 stref, 39 planów |
40 % (30–40) | 0,8 (0,8–1) | 50 % (40–60) | 12 m (9–12) |
| Katowice 279 stref, 16 planów |
40 % (30–45) | — | 35 % (35–50) | — |
| Plany ogólne, strefa SJ 196 stref, 18 gmin |
30 % (30–50) | 0,75 (0,6–1) | 35 % | 10 m |
Źródło: plany miejscowe Warszawy, Gliwic i Katowic (parametry stref z serwisów tych miast) i plany ogólne gmin z Rejestru Urbanistycznego, stan na 2026-11-08. Kreska — plan tego parametru nie podaje albo nie mamy go w bazie.
Raport „Co się zmieści” za 9,99 zł ustawia dom na granicach działki z ewidencji, pokazuje warunki z planu ogólnego i liczy zieleń na żywo. Analiza za 119 zł odczyta parametry z uchwały planu miejscowego.
Sprawdź działkę za 9,99 zł → Zobacz przykładowy raport „Co się zmieści”